2. Quais os itens básicos de um contrato de locação?
Os itens básicos do contrato de locação são:
Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
Garantia apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
Identificação de quais as despesas ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
Período de vigência do contrato de locação;
Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do locatário no imóvel;
Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
3. Quais são os deveres do Locador?
São deveres do locador:
Entregar o imóvel em condições de uso;
Garantir o uso pacífico do imóvel;
Manter a forma e o destino do imóvel;
Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
4. Quais são os deveres do Locatário?
São deveres do locatário:
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Pagar o prêmio do seguro fiança;
Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
5. Quais são as garantias da locação e como elas são?
São garantias da locação:
Caução
Bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis, devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis;
Em dinheiro, desde que não exceda o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança
Garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
Morte do fiador;
Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
Exoneração do fiador;
Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
Desaparecimento dos bens móveis;
Desapropriação ou alienação do imóvel.
Seguro fiança
Contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.
6. Caso a locação não possua uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos, até o sexto dia útil do mês a vencer.
7. Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.
A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigavel ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
8. Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
O próximo reajuste de aluguel somente poderá ocorrer após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei. É importante ressaltar que o valor acordado deve constar em termo específico e por escrito.
9. Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
10. O que é denúncia vazia e quando ela pode ocorrer?
Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
Nas locações, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos;
A qualquer tempo, se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato.
Para todos os casos, serão concedidos 30 dias para a desocupação.
11. Existem outros casos em que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
Sim. A retomada do imóvel, poderá ser requerida pelo proprietário, nos seguintes casos:
Acordo formal entre as partes;
Infração legal ou contratual;
Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
Necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
Alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação de 90 dias;
Extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.
12. Quais os casos em que o proprietário poderá pedir desocupação para contrato inferior a 30 meses?
O proprietário do imóvel poderá requerer a desopucação do mesmo em caso de:
Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
Uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
Uso residencial de ascendentes ou descendentes, que não disponham de imóveis próprios;
Demolição e edificação;
Realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
13. O que o inquilino deverá fazer para deixar o imóvel, se o contrato for por tempo indeterminado?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias, sendo a sua protocolada pelo proprietário.
14. O locatário pode deixar o imóvel antes término do prazo estipulado em contrato?
Sim. O locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo observando a multa proporcional estipulada em contrato. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.
15. Qual a ação para reaver o imóvel?
A ação é de despejo, seja qual for o motivo do término da locação.
16. O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
17. Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
18. Quais os documentos usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Por parte do proprietário, título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc e carnê de IPTU.
Por parte do inquilino, cédula de identidade, CPF e comprovação de renda.
Por parte do fiador (se existir), cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocado em fiança e carnê de IPTU.
Lembramos que as despesas para a confecção de contrato de locação cabem ao proprietário.