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03/08/2004 Compra de lotes: fique atento aos cuidados

Comprar lotes requer muita precaução visto que existem muitos loteamentos irregulares e clandestinos e, dependendo do caso, o consumidor poderá ter perdas financeiras principalmente se eles em áreas de mananciais, utilidade pública ou de outro proprietário.

Antes da aquisição o consumidor deve:

 - Visitar o local para evitar comprar um brejo, parte de lote, fração ideal, morro ou área preservada;

 - Verificar se existe infra-estrutura e serviços, como por exemplo: ruas abertas, demarcação de lote, transporte, rede de água e energia elétrica, entre outros;

 - Peça para ver a planta, que deve ter a aprovação da Prefeitura, e localize o terreno em questão na mesma;

 - Vá até a Prefeitura da cidade onde esta situado o loteamento para se certificar de sua aprovação.

Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais etc, em zona rural procure a Delegacia Regional do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para a região.

 - Outra verificação antes da compra é no Cartório de Registro de Imóveis do local, onde poderá ser conferido se o loteamento está registrado;

 - Ainda nesse cartório solicite uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

Ao concretizar a transação o consumidor assinará uma proposta de compra, onde o corretor costuma pedir um sinal, que vale como parte da entrada. Neste documento deverão constar:

 - A indicação do lote de acordo com a planta aprovada pela Prefeitura;
 - O valor total do terreno e do sinal dado;

 - O modo de pagamento;

 - A forma e índice de reajuste;

 - A promessa de firmar contrato e

 - Prazo para aceitação da proposta.

Uma cópia desta proposta assinada pertence ao comprador.

No pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, cancelando o negócio. Fique atento às condições para a desistência.

Ao substituir a proposta pelo contrato, o consumidor deve ler com atenção todas as cláusulas e não deixar espaços em branco. Nele é obrigatório estarem especificados:

 - Dados pessoais e endereços das partes envolvidas;

 - Nome e localização do imóvel;

 - Número e data do registro;

 - Descrição;

 - Confrontações;

 - Área e demais características do imóvel;

 - Preço;

 - Prazo do financiamento;

 - Valor do sinal;
 
 - Forma e local de pagamento;

 - Taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor;

 - Declaração das restrições urbanísticas da legislação local e

 - Como será feito o acerto, caso seja encontrada diferença de metragem.

Todas as vias deste documento necessitam ser assinadas e datadas, ficando uma via de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região.

Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até sua quitação total pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura. Não pague a "taxa de minuta" ou "termo de quitação" que costumam ser cobrados nessa ocasião.

Lavrada a escritura no Tabelionato , registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região.

E, por fim, o comprador deve pedir na Prefeitura um documento por escrito referente à alteração do Imposto Territorial para seu nome e endereço.

Fique atento quanto às despesas referentes a estes serviços, cujo pagamento dependerá do que estiver previsto no contrato. Não havendo nenhuma definição o comprador será o responsável por estes valores.

Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasão.

Mananciais
As áreas de mananciais apresentam restrições quanto a uso, construção e venda. No interior pode-se consultar o DNPRN – Departamento Nacional de Proteção de Recursos Naturais e na capital o Resolo, 239.0173, (setor da Prefeitura que regulariza o solo). Desta forma,o consumidor, além dos cuidados já mencionados, deve consultar a situação do lote junto a estes órgãos.

O consumidor que por qualquer motivo acabar comprando um lote nestas condições, provavelmente só terá como comprovante um contrato de compra e venda que não poderá ser registrado e também não haverá como ser lavrada a escritura definitiva, portanto ele não terá direito sobre o terreno em questão. A sua condição no imóvel será de clandestinidade, podendo ser desalojado pelos órgãos governamentais responsáveis e/ou sofrer ações reinvidicatórias ou possessórias por quem tenha melhor título.

Há algumas maneiras em que é possível a ocupação destas áreas, mas os projetos e a execução das obras dependem da aprovação prévia do Departamento do Uso do Solo Metropolitano (DUSM) da Secretaria de Estado do Meio Ambiente.
 
 

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